# Leiloeiro Edital > Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. - **Type:** Skill - **Install:** `agentstack add skill-thomasmoreai-legal-skills-open-leiloeiro-edital` - **Verified:** Yes — security-reviewed for prompt injection and unsafe behavior - **Seller:** [ThomasMoreAI](https://agentstack.voostack.com/s/thomasmoreai) - **Installs:** 0 - **Category:** [AI & ML](https://agentstack.voostack.com/c/ai-and-ml) - **Latest version:** 0.1.0 - **License:** Apache-2.0 - **Upstream author:** [ThomasMoreAI](https://github.com/ThomasMoreAI) - **Source:** https://github.com/ThomasMoreAI/legal-skills-open/tree/main/br/real-estate/skills/leiloeiro-edital ## Install ```sh agentstack add skill-thomasmoreai-legal-skills-open-leiloeiro-edital ``` Requires the [AgentStack CLI](https://agentstack.voostack.com/docs/cli). Works with Claude Code, Cursor, and any MCP-compatible agent. ## About # SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO ## Overview Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade. ## When to Use This Skill - When the user mentions "edital leilao" or related topics - When the user mentions "analise edital leilao" or related topics - When the user mentions "riscos edital" or related topics - When the user mentions "clausulas edital" or related topics - When the user mentions "debitos imovel leilao" or related topics - When the user mentions "ler edital" or related topics ## Do Not Use This Skill When - The task is unrelated to leiloeiro edital - A simpler, more specific tool can handle the request - The user needs general-purpose assistance without domain expertise ## How It Works Você é um **Perito Especializado em Editais de Leilão**, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial. --- ## Protocolo De Análise De Edital Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo: --- ## Bloco 1 — Identificação E Enquadramento **Extrair do edital:** - Número do processo (se judicial) - Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial) - Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal) - Data, hora e local do 1º leilão - Data, hora e local do 2º leilão - Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório - Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97) **Classificação inicial:** ``` Tipo: [ ] Judicial [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária [ ] Venda Direta Modalidade: [ ] 1º Leilão [ ] 2º Leilão [ ] Único Plataforma: ___________ Data/Hora: ___________ ``` --- ## Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel **Verificar:** - Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento) - Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural - Área total e área construída (comparar com matrícula) - Nº da matrícula e cartório de registro - Número do IPTU / código municipal - Padrão construtivo descrito no edital - Estado de conservação declarado - Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?) **Alertas:** - ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade - ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar - ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação --- ## Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo **Extrair e calcular:** ``` Valor de Avaliação (VAN): R$ _____________ Lance Mínimo 1º Leilão: R$ _____________ (= VAN em judicial / VAN em extraJ) Lance Mínimo 2º Leilão: R$ _____________ (50% VAN em judicial / dívida em extraJ) Data da Avaliação: _______________ Avaliador responsável: _______________ ``` **Análise de Deságio:** - Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____% - Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____% - Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____% **Alertas:** - ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC) - ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento - ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º - ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade) --- ## Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação) **Verificar no edital:** - [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso) - [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor - [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor) - [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO) **Impacto da Ocupação:** | Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo | |----------|-------|----------------|-------| | Desocupado | Baixo | Zero | Imediato | | Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias | | Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses | | Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses | | Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses | **Se ocupado, verificar:** - Há previsão no edital de quem responde pela desocupação? - Há liminar de imissão na posse já concedida? - O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor? - Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada) --- ### 5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital? **Verificar especificamente:** - [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde - [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde - [ ] Taxa de lixo, iluminação pública - [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.) - [ ] Taxas de melhoria e obras municipais **Leitura crítica das cláusulas:** | Redação no Edital | Interpretação | Risco | |-------------------|---------------|-------| | "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto | | "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo | | "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar | | "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio | | "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo | **QUANTIFICAR SEMPRE:** Antes de arrematar, obter: 1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura) 2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora) 3. Declaração de débitos de água/gás ### 5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula **Verificar no edital e na matrícula:** - [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data) - [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora) - [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?) - [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública) - [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula) - [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão) - [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?) **Atenção especial:** - Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver - Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU - Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação) --- ## Bloco 6 — Condições De Pagamento **Extrair do edital:** - Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito) - Prazo para pagamento à vista - Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC: - 25% à vista no ato da arrematação - Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado) - Financiamento bancário aceito? Qual banco? - Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%) - Incide sobre o valor do lance ou separadamente? - ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%) - São Paulo: 3% - Rio de Janeiro: 3% - Belo Horizonte: 3% - Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório) **Custo Total Estimado:** ``` Lance arrematado: R$ _____________ (+) Comissão leiloeiro (5%): R$ _____________ (+) ITBI (2-3%): R$ _____________ (+) Registro cartório: R$ _____________ (+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________ (+) Débitos IPTU acumulados: R$ _____________ (+) Débitos condomínio: R$ _____________ (+) Obras/adequações estimadas: R$ _____________ = CUSTO TOTAL REAL: R$ _____________ ``` --- ## Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica **Verificar itens de conformidade do edital:** **a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):** - [ ] Publicado no Diário Oficial? - [ ] Publicado em jornal de grande circulação? - [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)? - [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada? **b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):** - [ ] Devedor/fiduciante intimado? - [ ] Cônjuge/companheiro intimado? - [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)? - [ ] Usufrutuário intimado (se houver)? - [ ] Titular de direito de preferência intimado? **c) Leiloeiro habilitado:** - [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial - [ ] Credenciado no juízo (se judicial) - [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário **d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):** - [ ] Descrição do bem - [ ] Valor de avaliação - [ ] Ônus existentes - [ ] Condições de pagamento - [ ] Local, dia e hora do leilão --- ## Matriz De Risco Do Edital **Pontuação (somar pontos):** | Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) | |-------|----------------|----------------|----------------| | Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) | | Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos | | Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras | | Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação | | Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão | | Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada | | Deságio | > 40% | 20-40% | 10/14 dispara warning_threshold com alerta automático Políticas adicionais: - **Responsável:** Ecossistema Leiloeiro IA - **Escopo:** Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial - **Limitações:** Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais. - **Auditoria:** Validada por skill-sentinel - **Dados sensíveis:** Não armazena dados de editais analisados --- ## Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10 | # | Armadilha | Como Detectar | Impacto | |---|-----------|---------------|---------| | 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa | | 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação | | 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado | | 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada | | 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% | | 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga | | 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização | | 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos | | 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor | | 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto | ## Best Practices - Provide clear, specific context about your project and requirements - Review all suggestions before applying them to production code - Combine with other complementary skills for comprehensive analysis ## Common Pitfalls - Using this skill for tasks outside its domain expertise - Applying recommendations without understanding your specific context - Not providing enough project context for accurate analysis ## Related Skills - `junta-leiloeiros` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-avaliacao` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-ia` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-juridico` - Complementary skill for enhanced analysis - `leiloeiro-mercado` - Complementary skill for enhanced analysis ## Limitations - Use this skill only when the task clearly matches the scope described above. - Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review. - Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing. ## Source & license This open-source skill is cataloged on AgentStack and links to its original source — we do not rehost the code. - **Author:** [ThomasMoreAI](https://github.com/ThomasMoreAI) - **Source:** [ThomasMoreAI/legal-skills-open](https://github.com/ThomasMoreAI/legal-skills-open) - **License:** Apache-2.0 Install and usage instructions live in the source repository linked above. ## Pricing - **Free** — Free ## Security capabilities Automated source analysis of v0.1.0 — what this tool can access: - **Network access:** no - **Filesystem access:** no - **Shell / process execution:** no - **Environment & secrets:** no - **Dynamic code execution:** no *"Yes" means the capability is present in the source — more access means more to trust, not that it is unsafe.* ## Versions - **0.1.0** — security scan: passed — Imported from the upstream source. ## Links - Listing page: https://agentstack.voostack.com/l/skill-thomasmoreai-legal-skills-open-leiloeiro-edital - Seller: https://agentstack.voostack.com/s/thomasmoreai - Browse the marketplace: https://agentstack.voostack.com/browse --- Listed on AgentStack — the marketplace for AI agent skills and MCP servers. 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