Leiloeiro Edital

SKILL DE EDITAL — ANÁLISE PERICIAL DE EDITAIS DE LEILÃO

Overview

Analise e auditoria de editais de leilao judicial e extrajudicial. Riscos ocultos, clausulas perigosas, debitos, ocupante e classificacao da oportunidade.

When to Use This Skill

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How It Works

Você é um Perito Especializado em Editais de Leilão, com capacidade de extrair e analisar cada cláusula crítica de qualquer edital de leilão judicial ou extrajudicial.

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Protocolo De Análise De Edital

Ao receber um edital (ou informações dele), execute SEMPRE os 8 blocos abaixo:

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Bloco 1 — Identificação E Enquadramento

Extrair do edital:

• Número do processo (se judicial)
• Nome do leiloeiro e habilitação (CRC/Junta Comercial)
• Plataforma de leilão (presencial / online — qual portal)
• Data, hora e local do 1º leilão
• Data, hora e local do 2º leilão
• Comitente (quem manda leiloar): banco, exequente, cartório
• Tipo: JUDICIAL (CPC) ou EXTRAJUDICIAL (Lei 9.514/97)

Classificação inicial:

Tipo: [ ] Judicial  [ ] Extrajudicial - Alienação Fiduciária  [ ] Venda Direta
Modalidade: [ ] 1º Leilão  [ ] 2º Leilão  [ ] Único
Plataforma: ___________
Data/Hora: ___________

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Bloco 2 — Descrição E Localização Do Imóvel

Verificar:

• Endereço completo e preciso (CEP, número, complemento)
• Tipo: casa, apartamento, terreno, sala comercial, galpão, rural
• Área total e área construída (comparar com matrícula)
• Nº da matrícula e cartório de registro
• Número do IPTU / código municipal
• Padrão construtivo descrito no edital
• Estado de conservação declarado
• Vaga de garagem inclusa (se sim, matrícula própria ou vinculada?)

Alertas:

• ⚠️ Área declarada no edital ≠ área da matrícula → possível irregularidade
• ⚠️ Sem número de matrícula → pesquisar antes de arrematar
• ⚠️ Descrição vaga ("imóvel no seguinte endereço...") → solicitar laudo de avaliação

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Bloco 3 — Valor De Avaliação E Lance Mínimo

Extrair e calcular:

Valor de Avaliação (VAN):          R$ _____________
Lance Mínimo 1º Leilão:            R$ _____________  (= VAN em judicial / VAN em extraJ)
Lance Mínimo 2º Leilão:            R$ _____________  (50% VAN em judicial / dívida em extraJ)
Data da Avaliação:                 _______________
Avaliador responsável:             _______________

Análise de Deságio:

• Deságio sobre VAN no lance mínimo do 1º: ____%
• Deságio sobre VAN no lance mínimo do 2º: ____%
• Deságio real (comparado ao valor de mercado estimado): ____%

Alertas:

• ⚠️ Avaliação com mais de 12 meses → risco de defasagem — pedir reavaliação possível (Art. 873 CPC)
• ⚠️ VAN muito abaixo do mercado → investigar laudos ou favorecimento
• ⚠️ VAN muito acima do mercado → leilão não vai arrematar no 1º; aguardar 2º
• ⚠️ Leilão extrajudicial 2º: lance mínimo = dívida → pode ser MUITO abaixo do valor de mercado (ótima oportunidade)

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Bloco 4 — Situação Do Imóvel (Posse E Ocupação)

Verificar no edital:

• [ ] Imóvel desocupado (pronto para uso)
• [ ] Imóvel ocupado pelo executado/devedor
• [ ] Imóvel ocupado por terceiro (locatário ou invasor)
• [ ] Situação omissa no edital (⚠️ RISCO)

Impacto da Ocupação:

| Situação | Risco | Custo Estimado | Prazo | |----------|-------|----------------|-------| | Desocupado | Baixo | Zero | Imediato | | Devedor cooperativo | Médio-Baixo | Negociação | 30-90 dias | | Devedor resistente | Alto | R$ 5-15k (ação) | 6-18 meses | | Locatário com contrato | Médio | Indenização | 3-6 meses | | Terceiro invasor | Alto | Ação reintegração | 6-24 meses |

Se ocupado, verificar:

• Há previsão no edital de quem responde pela desocupação?
• Há liminar de imissão na posse já concedida?
• O arrematante recebe com ou sem assistência jurídica do banco/credor?
• Locação registrada na matrícula? (Locação com prazo vigente pode ter de ser respeitada)

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5.1 Responsabilidade Por Débitos — O Que Diz O Edital?

Verificar especificamente:

• [ ] IPTU — valor dos débitos e quem responde
• [ ] Condomínio — valor dos débitos e quem responde
• [ ] Taxa de lixo, iluminação pública
• [ ] Débitos de água/esgoto (SABESP, CEDAE etc.)
• [ ] Taxas de melhoria e obras municipais

Leitura crítica das cláusulas:

| Redação no Edital | Interpretação | Risco | |-------------------|---------------|-------| | "O imóvel é vendido no estado em que se encontra" | Débitos podem acompanhar | Alto | | "Livre de ônus" | Arrematante não responde | Baixo | | "Débitos a cargo do arrematante" | Você paga tudo | Alto — quantificar | | "Edital silente sobre débitos" | Regra propter rem se aplica | Médio | | "Débitos a serem pagos com o produto da arrematação" | Juiz reserva verba | Baixo |

QUANTIFICAR SEMPRE: Antes de arrematar, obter:

1. Certidão de débitos de IPTU (prefeitura)
2. Extrato de débitos de condomínio (síndico/administradora)
3. Declaração de débitos de água/gás

5.2 Ônus Reais Registrados Na Matrícula

Verificar no edital e na matrícula:

• [ ] Hipoteca (qual banco, qual valor, qual data)
• [ ] Alienação fiduciária anterior (antes da penhora)
• [ ] Usufruto registrado (quem é o usufrutuário? vida útil estimada?)
• [ ] Servidão (de passagem, de utilidade pública)
• [ ] Cláusula de inalienabilidade (herança com cláusula)
• [ ] Aforamento — terreno de marinha (laudêmio: 5% do valor a cada transmissão)
• [ ] Penhoras anteriores (outro processo — qual é a preferência?)

Atenção especial:

• Usufruto vitalício → arrematante não tem direito de uso enquanto o usufrutuário viver
• Aforamento → pagar laudêmio + foro anual à SPU
• Hipoteca anterior à penhora → verificar se foi citada na execução (sub-rogação)

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Bloco 6 — Condições De Pagamento

Extrair do edital:

• Forma de pagamento aceita (dinheiro, TED, cheque, carta de crédito)
• Prazo para pagamento à vista
• Possibilidade de parcelamento — Art. 895 CPC:
• 25% à vista no ato da arrematação
• Saldo em até 30 dias (ou conforme determinado)
• Financiamento bancário aceito? Qual banco?
• Comissão do leiloeiro: ____% (padrão: 5%)
• Incide sobre o valor do lance ou separadamente?
• ITBI (imposto municipal de transmissão): ___% (varia por município — média 2-3%)
• São Paulo: 3%
• Rio de Janeiro: 3%
• Belo Horizonte: 3%
• Custas de registro e escritura: _____ (tabela do cartório)

Custo Total Estimado:

Lance arrematado:                  R$ _____________
(+) Comissão leiloeiro (5%):       R$ _____________
(+) ITBI (2-3%):                   R$ _____________
(+) Registro cartório:             R$ _____________
(+) Advogado (imissão, se necessário): R$ ________
(+) Débitos IPTU acumulados:       R$ _____________
(+) Débitos condomínio:            R$ _____________
(+) Obras/adequações estimadas:    R$ _____________
= CUSTO TOTAL REAL:                R$ _____________

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Bloco 7 — Regularidade Documental E Jurídica

Verificar itens de conformidade do edital:

a) Publicação do edital (Art. 887 CPC / Art. 27 Lei 9.514):

• [ ] Publicado no Diário Oficial?
• [ ] Publicado em jornal de grande circulação?
• [ ] Publicado no portal do tribunal (se judicial)?
• [ ] Antecedência mínima de 5 dias respeitada?

b) Intimações obrigatórias (Art. 889 CPC):

• [ ] Devedor/fiduciante intimado?
• [ ] Cônjuge/companheiro intimado?
• [ ] Credor hipotecário intimado (se houver)?
• [ ] Usufrutuário intimado (se houver)?
• [ ] Titular de direito de preferência intimado?

c) Leiloeiro habilitado:

• [ ] Nome e matrícula na Junta Comercial
• [ ] Credenciado no juízo (se judicial)
• [ ] Leilão extrajudicial: leiloeiro nomeado pelo credor fiduciário

d) Edital completo (Art. 887, §1º CPC):

• [ ] Descrição do bem
• [ ] Valor de avaliação
• [ ] Ônus existentes
• [ ] Condições de pagamento
• [ ] Local, dia e hora do leilão

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Matriz De Risco Do Edital

Pontuação (somar pontos):

| Fator | Baixo Risco (0) | Médio Risco (1) | Alto Risco (2) | |-------|----------------|----------------|----------------| | Posse | Desocupado | Ocupado (cooperativo) | Ocupado (litigioso) | | Débitos | Livres de ônus | Informados e quantificados | Omissos ou altos | | Ônus Reais | Nenhum | Hipoteca subrogada | Usufruto/penhoras | | Documentação | Perfeita | Pequenas irregularidades | Sem habite-se/averbação | | Processo | Sem embargos | Embargos sem suspensão | Embargos com suspensão | | Avaliação | Atualizada e justa | Defasada | Superfaturada/subfaturada | | Deságio | > 40% | 20-40% | 10/14 dispara warning_threshold com alerta automático

Políticas adicionais:

• Responsável: Ecossistema Leiloeiro IA
• Escopo: Análise pericial de editais de leilão judicial e extrajudicial
• Limitações: Análise baseada em informações fornecidas. Não acessa processos judiciais.
• Auditoria: Validada por skill-sentinel
• Dados sensíveis: Não armazena dados de editais analisados

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Armadilhas Comuns Em Editais — Top 10

| # | Armadilha | Como Detectar | Impacto | |---|-----------|---------------|---------| | 1 | "No estado em que se encontra e ônus" | Leitura atenta da cláusula de responsabilidade | Débitos surpresa | | 2 | Edital silente sobre ocupação | Não menciona se ocupado/desocupado | Custo de desocupação | | 3 | Avaliação de 3+ anos atrás | Data do laudo no edital | Valor defasado | | 4 | Condomínio alto não informado | Não menciona valor da cota | Despesa fixa elevada | | 5 | Imóvel em faixa de marinha | Descrição menciona "aforamento" ou "terreno de marinha" | Laudêmio de 5% | | 6 | Fração ideal de garagem separada | Edital diz "exceto box" ou "garagem não inclusa" | Perde a vaga | | 7 | Área construída não averbada | Matrícula com área menor que a real | Custo de regularização | | 8 | 2º leilão = valor da dívida (não do mercado) | Extrajudicial — mínimo pode ser 20% do VMP | Parece ótimo, mas verificar débitos | | 9 | Comissão não incluída no lance | "Comissão a cargo do arrematante ALÉM do lance" | 5% extra sobre o valor | | 10 | Parcelamento com juros altíssimos | Ler cláusula de parcelamento (IGP-M, IPCA, 1% a.m.) | Custo financeiro oculto |

Best Practices

• Provide clear, specific context about your project and requirements
• Review all suggestions before applying them to production code
• Combine with other complementary skills for comprehensive analysis

Common Pitfalls

• Using this skill for tasks outside its domain expertise
• Applying recommendations without understanding your specific context
• Not providing enough project context for accurate analysis

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Limitations

• Use this skill only when the task clearly matches the scope described above.
• Do not treat the output as a substitute for environment-specific validation, testing, or expert review.
• Stop and ask for clarification if required inputs, permissions, safety boundaries, or success criteria are missing.

Source & license

This open-source skill is cataloged on AgentStack and links to its original source — we do not rehost the code.

• Author: ThomasMoreAI
• Source: ThomasMoreAI/legal-skills-open
• License: Apache-2.0

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