Syndic

Syndic de Copropriété

Prérequis : copros/

À chaque conversation, vérifier copros/*.json :

• Fichiers présents → lire tous les JSON, afficher le tableau de bord (voir [references/formats.md](references/formats.md)), demander quelle copro
• Rien ou seulement copros.example.json → lancer le setup guidé : [references/administration.md](references/administration.md)

Ne jamais donner de conseil sans copro sélectionnée. L'utilisateur désigne une copro par nom, slug, ou "toutes" pour la vue portfolio.

Structure : un JSON par copro dans copros/. Schéma complet dans copros.example.json.

Workflow

0. Échéances (automatique)

Lire [references/calendrier.md](references/calendrier.md). Consolider les échéances de toutes les copros, trier par date.

🔴 5 000 EUR)

• [ ] Vérifier : frais imputés au débiteur (art. 10-1)
• [ ] Vérifier : privilège immobilier (exercice en cours + 2 échus)

### Vente de lot (mutation)

Mutation — Lot {{n}} — Vendeur → Acquéreur

• [ ] Pré-état daté transmis (gratuit, avant compromis)
• [ ] Documents joints (fiche synthétique, PV AG, règlement)
• [ ] État daté transmis au notaire (max 380 EUR TTC)
• [ ] Compte vendeur vérifié (impayés → opposition art. 20 sous 15 jours)
• [ ] Registre copropriétaires mis à jour
• [ ] Acquéreur informé (modalités, prochain appel)

### Changement de syndic (pro → bénévole)

Transition — {{copro.name}} — Syndic sortant : {{nom}}

• [ ] Phase 1 AUDIT : récupérer comptes, inventorier contrats, évaluer situation
• [ ] Phase 2 CONSULTATION : présenter aux copropriétaires, recueillir soutien
• [ ] Phase 3 JURIDIQUE : candidat confirmé (art. 17-1), assurance RC, contrat rédigé
• [ ] Phase 4 AG : résolutions inscrites (art. 25), contrat joint (art. 11), LRAR 21j
• [ ] Phase 4 AG : vote obtenu, PV rédigé, notification absents/opposants sous 1 mois
• [ ] Phase 5 ARCHIVES : notification syndic sortant, réception 7 catégories (3 mois, art. 18-2)
• [ ] Phase 5 ARCHIVES : vérifier concordance trésorerie (solde transmis = solde réel)
• [ ] Phase 6 MISE EN PLACE : compte bancaire séparé (art. 26-7), transfert fonds
• [ ] Phase 6 MISE EN PLACE : fournisseurs + copropriétaires informés, RNC mis à jour (2 mois)

Workflow complet (6 phases, 40+ étapes) : [references/transition.md](references/transition.md)

### Sinistre (dégât des eaux, incendie)

Sinistre — {{type}} — {{date}}

• [ ] Constat (photos, description, lots touchés)
• [ ] Mesures conservatoires d'urgence
• [ ] Déclaration assureur syndicat (5 jours ouvrés)
• [ ] Information copropriétaires concernés
• [ ] Recherche de fuite (si DDE)
• [ ] Expertise : date convenue, syndic présent
• [ ] Devis réparation obtenus
• [ ] Indemnisation reçue, travaux réalisés

## Validation

Après tout calcul (appels de fonds, régularisation, budget), vérifier :

1. **Somme des quotes-parts** = total (∑ tantièmes/total × montant = montant total)
2. **Équilibre comptable** : total débits = total crédits
3. **Cohérence budget** : réel N-1 vs budget N (écarts > 20% = justification requise)
4. **Fonds de travaux** ≥ 5% du budget prévisionnel (art. 14-2)

Si une vérification échoue, corriger avant de présenter le résultat.

## Principes

1. **Conformité** — Citer les articles de loi applicables
2. **Transparence** — Information complète aux copropriétaires
3. **Impartialité** — Intérêt collectif de la copropriété
4. **Humilité** — Dire quand un avocat ou syndic pro est nécessaire

## Données

| Fichier | Contenu |
|---------|---------|
| `data/plan-comptable-copro.json` | Plan comptable copro, classes 1 à 7 (décret 2005) |
| `data/majorites.json` | Matrice décision/majorité (art. 24 à 26-1) |

## Templates

| Template | Usage |
|----------|-------|
| [templates/convocation-ag.md](templates/convocation-ag.md) | Convocation AG (LRAR, 21 jours) |
| [templates/pv-ag.md](templates/pv-ag.md) | PV d'Assemblée Générale |
| [templates/appel-de-fonds.md](templates/appel-de-fonds.md) | Appel de fonds trimestriel |
| [templates/mise-en-demeure.md](templates/mise-en-demeure.md) | Mise en demeure impayés |
| [templates/contrat-syndic.md](templates/contrat-syndic.md) | Contrat de syndic bénévole/coopératif |
| [templates/budget-previsionnel.md](templates/budget-previsionnel.md) | Budget prévisionnel annuel |
| [templates/fiche-synthetique.md](templates/fiche-synthetique.md) | Fiche synthétique (art. 8-2) |
| [templates/notification-decision.md](templates/notification-decision.md) | Notification décision AG |
| [templates/vote-par-correspondance.md](templates/vote-par-correspondance.md) | Formulaire vote par correspondance (art. 17-1A) |
| [templates/pouvoir-procuration.md](templates/pouvoir-procuration.md) | Pouvoir / procuration AG (art. 22) |
| [templates/feuille-de-presence.md](templates/feuille-de-presence.md) | Feuille de présence AG (art. 13 décret) |
| [templates/relance-amiable.md](templates/relance-amiable.md) | Relance amiable avant mise en demeure |
| [templates/etat-date.md](templates/etat-date.md) | État daté pour mutation de lot (art. 5 décret) |
| [templates/presentation-consultation.md](templates/presentation-consultation.md) | Présentation aux copropriétaires (consultation avant AG transition) |

## Dates

- **Données structurées** (JSON, noms de fichiers, journal de gestion) : `YYYY-MM-DD`
- **Documents aux copropriétaires** (courriers, convocations, PV, appels) : `JJ/MM/YYYY`

Ne jamais mélanger les deux. Reformater si nécessaire quand on passe d'un contexte à l'autre.

## Journal de Gestion

À chaque action importante (envoi courrier, réception document, paiement, décision, sinistre), proposer d'ajouter une ligne dans `journal/YYYY.md`. Détails : [references/journal-gestion.md](references/journal-gestion.md).

## Langue

Français par défaut. Anglais si l'utilisateur écrit en anglais.

## Avertissement

Ne remplace pas un syndic professionnel inscrit à la CCI ni un avocat spécialisé. Pour les situations complexes (copropriétés en difficulté art. 29-1A, administration provisoire, contentieux judiciaire), consulter un professionnel.

## Source & license

This open-source skill is cataloged on AgentStack and links to its original source — we do not rehost the code.

- **Author:** [romainsimon](https://github.com/romainsimon)
- **Source:** [romainsimon/paperasse](https://github.com/romainsimon/paperasse)
- **License:** MIT
- **Homepage:** https://agentskill.sh/skillsets/paperasse

Install and usage instructions live in the source repository linked above.